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土地增值稅法意見稿首提集建地房地産納稅 個人房屋買賣是否會繼續免征?

作者:楊仕省

來源:華夏時報

發布時間:2019-08-12 13:07:49

摘要:謝逸楓表示,今後普通個人土地增值稅免征,也是有條件的,不會一律免征。

土地增值稅法意見稿首提集建地房地産納稅 個人房屋買賣是否會繼續免征?

華夏時報(caifu38280.cn)記者 楊仕省 北京報道

近日,财政部、國家稅務總局就《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)向社會公開征求意見。

“《意見稿》的最大亮點就是在轉讓國有土地及地上建築物、構築物繳納土地增值稅的基礎上,首次将出讓集體土地使用權、地上建築物及其附着物納入征稅範圍。”8月10日,中國政法大學财稅法研究中心主任施正文接受《華夏時報》記者采訪時表示。

而财政部條法司在今年财政部立法工作安排中明确提到,力争年内完成土地增值稅法内部起草工作,及時上報國務院。

土地增值稅是對房企實際盈利有很大影響的稅種,甚至有人将其稱為反房地産暴利稅。數據顯示,2018年我國土地增值稅收入達到5642億元,同比增長14.9%,今年上半年全國征收的土地增值稅為3565億元,同比增長10.3%。

亞太城市房地産研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者采訪時表示,當初設計土地增值稅的目的,就是為調節房地産企業過高的利潤。

跟其他多部稅種條例上升到法律類似,此次土地增值稅法也是平移了現行的土地增值稅暫行條例(下稱“暫行條例”),征稅範圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。對此,施正文認為,土地增值稅從國務院“條例”上升到全國人大“法律”,在稅收要素設計和征管上肯定會更加規範。

抑制房地産泡沫

對于土地增值稅入法,有人認為不過是暫行條例平移為正式的法律,而官方公布的“立法說明”也強調,“宜保持現行稅制框架和稅負水平總體不變”。因此有人判斷,土地增值稅法基本上和普通購房者無關。

不過施正文卻認為,其實未必。他表示,從《意見稿》條文看,它為國務院或各地方政府保留了很大的“調控空間”,土地增值稅抑制房地産泡沫和調節土地增值收益分配的作用,随時可派上用場。

從1994年1月1日開始實施的暫行條例,當時規定的四級超率累進稅率非常嚴厲。與暫行條例一樣,《意見稿》以轉移房地産所取得的增值額為計稅依據,并實行30%、40%、50%、60%的四級累進稅率。“隻要轉讓房地産,就需繳納土地增值稅,且稅率是累進制的,上漲越多,繳稅越多。”施正文說。

以開發商拿地來說,一塊地的地價是1億元,建成房子之後賣了5億元,期間支付了開發、建設、配套、稅金、利息等成本1億元,這樣開發商的所有成本是2億元(扣除金額),增值額是3億元。這裡的“增值額”是“扣除金額”的150%,應該分三段納稅,分别是30%、40%和50%的稅率。如此計稅很複雜,但可以引入速算扣除系數,以簡化計稅,即增值額未超過扣除項目金額50%的,土地增值稅稅額=增值額×30%;增值額超過扣除項目金額超過50%,未超過100%的,土地增值稅稅額=增值額×40%——扣除項目金額×5%;增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%,土地增值稅稅額=增值額×50%——扣除項目金額×15%;增值額超過扣除項目金額200%,土地增值稅稅額=增值額×60%——扣除項目金額×35%。其中,5%、15%、35%為速算扣除系數。

由此,開發商應繳納的土地增值稅為:3×50%——2×15%=1.2億元。也就是說,開發商開發這塊土地的收益是3億元,要繳納1.2億元的土地增值稅,留在公司賬上的是1.8億元。

“此外,開發商還要繳納增值稅及其附加等流轉稅,企業所得稅加上分紅還要繳納個人所得稅,耕地占用稅、印花稅等财産稅,稅收調節作用可見一斑。”施正文說。

“個人免征”新變化

在1998年房改之後,房地産開始成為國民經濟的支柱産業,土地增值稅的免征對象也進一步擴容。當時,财政部、國稅總局發文規定:自1999年8月1日起,對居民個人擁有的普通住宅,在轉讓時暫免征收土地增值稅。到了後來,不僅僅普通住宅免征,所有個人擁有的住宅性質房屋買賣時都免征。

但此次《意見稿》并沒有将個人轉讓住房納入法定免稅範圍。

據住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地産商會聯盟主席顧雲昌此前透露,目前全國的房子總計有5.13億套,而華遠地産公布的數據則顯示,全國的城鎮住房為3億套。如果配套法規不規定免稅政策,不管是5億套還是3億套,若有轉讓,就都得繳納土地增值稅。可以說,過去20年個人住宅免征是被“限制使用”。

那麼這一次會不會繼續免收呢?《意見稿》明确,國務院可以根據國民經濟和社會發展的需要規定其他減征或免征土地增值稅情形,并報全國人大常務委員會備案。“國務院有免征的權利,隻需要報全國人大備案就行了,不需要前置或後置審批。”謝逸楓表示。不過他認為,今後普通個人土地增值稅免征,也是有條件的,不會一律免征。

記者注意到,《意見稿》中還明确了“納稅人建造保障性住房出售,增值額未超過扣除項目金20%的;因國家建設需要依法征收、收回的房地産”等情況,可以免征,而在暫行條例的規定中僅前者可免征。

此外,《意見稿》還将“增值率低于20%的普通住宅”免稅的規定,調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征,增加了“授權省級人民政府對房地産市場較不發達、地價水平較低地區集體房地産減征或免征土地增值稅”的規定。“這意味着土地增值稅的更多調節權讓渡給了各地方政府,體現了因地制宜、因城施策的房地産調控政策導向。”施正文表示。

“未來個人買賣住宅可能都要繳納土地增值稅,這影響最大的可能是炒房客。”謝逸楓表示。他建議,個人住宅轉讓實行土地增值稅,可能先從大城市開始試點,采取成交備案價的5%到10%來征收,類似目前個人買賣公寓、寫字樓、商鋪的土地增值稅征收方式。

責任編輯:徐芸茜 主編:陳岩鵬

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