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土地市場降溫房企表現分化 龍頭房企借機逆周期拿地

作者:李貝貝

來源:華夏時報

發布時間:2019-08-09 23:19:38

摘要:土地市場依然處于“強者恒強”時代。據克而瑞、中國指數研究院等機構近期發布的數據顯示,無論是從1-7月、還是7月單月拿地情況來看,沖在前列的依然是龍頭房企。

土地市場降溫房企表現分化 龍頭房企借機逆周期拿地

華夏時報(caifu38280.cn)記者 李貝貝 上海報道

土地市場依然處于“強者恒強”時代。據克而瑞、中國指數研究院等機構近期發布的數據顯示,無論是從1-7月、還是7月單月拿地情況來看,沖在前列的依然是龍頭房企。

業内人士普遍認為,拿地對資金的占用規模較大,考驗房企的資金實力和營運能力。因而在當下愈發緊張的融資環境中,那些信用評級高、資金杠杆低的優質房企依然能夠如願以償。克而瑞指出,在融資收緊的大趨勢下,規模房企的優勢會持續放大,預計下半年百強房企新增貨值集中度仍将進一步提升,維持強者恒強的格局,而排名靠後的小規模企業逐漸失去主動權。

中原地産首席分析師張大偉判斷,預計8月開始,土地市場與樓市一樣,可能再回至今年一季度水平,整體土地市場降溫的可能性非常大。正如其所言,8月7日上午,南京集中拍賣10塊地,多幅地塊僅競價1輪即以底價成交,同時邁臯橋地塊、江甯大學城等出讓地塊的樓闆價較此前也明顯下降。

房企拿地熱情消退

7月最後一周,土地市場的熱度與氣溫一樣居高不下:7月26日,俊發集團在昆明以91.97億元奪得昆明官渡區新螺蛳灣片區11宗地,刷新昆明土地拍賣成交總價紀錄,亦創下今年以來的全國總價紀錄;7月30日,新世界中國又以97.9億總價拿下杭州望江地塊,刷新了“全國總價地王”的紀錄;7月31日,福建福州集中出讓10宗地塊,總成交價達199.73億元,建發、藍光、正榮等均有斬獲。

但事實上,7月以來,受信托與境外融資政策收緊的預期影響,房企的拿地熱情已經明顯“退燒”。

“本月房企土地投資規模與上月基本持平,7·30會議再提‘房住不炒’,融資持續收緊情況下企業拿地仍處低位。”來自克而瑞地産研究近期發布的報告顯示,7月份,300城經營性土地成交建面1.79億平米,同、環比分别減少8%和7%;土拍溢價率進一步回落至12.9%,環比再降6個百分點,各線城市溢價率全線回落。

諸葛找房數據研究中心的土地成交數據同樣證實了土地市場的降溫:7月全國主要地級市溢價率為14.11%,環比上月大幅下跌5.82%;全國主要地級市共流拍37宗地塊,流拍率為4.11%。

諸葛找房數據研究中心認為,從溢價率持續下跌及流拍率小幅升高,說明房企拿地更加謹慎。《華夏時報》記者在上述克而瑞報告看到,近六成百強房企7月拿地金額遠低于前6個月平均水平,部分房企甚至“零拿地”。克而瑞強調,一些上半年積極補充土儲的房企有意在下半年放緩投資節奏。例如,卓越集團、弘陽地産7月僅新增2幅和3幅土地,下半年伊始有意減緩投資,龍湖集團、世茂房地産等在7月明顯放緩腳步,單月拿地金額較前6個月降幅均在70%以上。

值得注意的是,市場仍處于“強者恒強”的時代。在中原地産、克而瑞、中國指數研究院等多家機構近期發布的拿地排行榜單上,無論是從1-7月、還是7月單月拿地情況來看,龍頭房企和具備相當規模的國(央)企們均穩居前列:碧桂園、萬科、融創占領了榜單前三位,中海、保利、綠地控股等大型國企也均位列榜單前十。

張大偉分析指出,“整體看,資金成本成為企業拿地的主要決定因素”。因此,在融資寒冬的當下,這些現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企、或是“背靠大山”的國企、央企得以成為拿地主力。例如,中海繼6月在深圳、合肥等一二線城市積極納儲之後,7月又在北京、成都、天津等地拿下多幅土地;綠地控股在7月拿下15幅地塊。此外,根據克而瑞的數據,部分想要在規模上再上台階的房企,如綠城、新力、東原等,單月拿地金額較前6個月平均漲幅較大。

但在布局上,這些企業顯示出愈發謹慎的一面,多數布局集中于一線城市或者強二線城市。克而瑞指出,截至7月末,百強房企新增土儲中有50%建面位于一二線城市,其總占比環比再增加3個百分點,投資逐步聚焦高能級城市的趨勢明顯。

下半年土地市場或“回至一季度水平”

進入8月的土地市場,供應仍頗為充足,近期包括南京、武漢、無錫等多個熱門城市都在積極挂牌出讓地塊。但延續7月的降溫行情,8月的土地市場,熱度并未出現明顯上升。

記者注意到,8月7日上午,南京市集中拍賣10塊地,出讓總面積近43公頃,起拍總價46.8億元。其中,4幅分别位于邁臯橋、龍潭、江甯大學城、正方新城的住宅地塊備受關注,吸引了多家開發商報名。不過,當天的土拍結果卻有些出人意料:多個商辦、教育地塊,以及龍潭住宅地塊都隻競價1輪,以底價成交。另外3幅住宅地塊的出讓價也較此前有了較為明顯的下降。

對于土地市場接下來的走勢,業内人士的看法較為一緻。張大偉判斷,整體看,房企的資金鍊分化嚴重,大部分企業依然處于降杠杆階段。預計8月開始,土地市場與樓市一樣,可能再回至今年一季度水平。整體土地市場降溫的可能性非常大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則告訴記者,未來土地供應可能會有所放緩,特别是針對某些近期地價較高、土地供應較多的地區,會在原有供地計劃的基礎上稍微放緩。“為了穩房價,适當增加土地供應是必要的,不能盲目暫停,但不允許高價地王等的出現,這也是當前市場管控的主要導向。”

克而瑞報告也指出,當前土地市場形勢嚴峻,融資收緊猶如釜底抽薪,對土地市場影響将是“緻命”的。鑒于7月份是下半年土地投資的階段性低點,疊加2018年土地市場拐點起始于7月份,預計下半年土地市場将延續相對較低迷的走勢。

而在融資收緊的大趨勢下,規模房企的優勢會持續放大,預計下半年百強房企新增貨值集中度仍将進一步提升,維持強者恒強的格局,而排名靠後的小規模企業逐漸失去主動權。此外,從近期土地拍賣來看,已有部分城市郊縣區域地塊流拍,熱度分化顯著,房企投資仍需更加謹慎,策略上聚焦二線城市優質地塊,不拿高價地,警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。

從拿地策略上看,房企們依然謹慎。正黃控股常務副總裁、正黃地産總裁項波告訴《華夏時報》記者,作為中型房企,公司一直對拿地、規模“有很強的意願和訴求”。但在市場的下行期,房企拿地應充分考慮對項目的選擇以及城市布局的考慮,進行甄别。目前,公司傾向一線城市周邊的衛星城、發展迅速的新一線城市,還有一定規模的二線城市與極具潛力的三四線城市。而在8月2日舉辦的半年業績會上,陽光城執行副總裁吳建斌向包括《華夏時報》記者在内的多家媒體表示,公司堅持以收定支的策略,拿地金額約是回款的50%,當然“拿地也是要看時機、條件,最主要的是和公司的回流資金挂鈎”。

責任編輯:張蓓 主編:張豫甯


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