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博鳌房地産論壇|長租公寓再現爆倉 行業發展步入“十字路口”

作者:陸肖肖

來源:華夏時報

發布時間:2019-08-09 18:28:29

摘要:近日,樂伽公寓宣告停止經營,爆雷的長租公寓名單又增加一個。近兩年來,長租公寓問題頻出,爆倉、甲醛超标、資金鍊斷裂等新聞層出不窮。

博鳌房地産論壇|長租公寓再現爆倉 行業發展步入“十字路口”

華夏時報(caifu38280.cn)記者 陸肖肖 博鳌報道

近日,樂伽公寓宣告停止經營,爆雷的長租公寓名單又增加一個。近兩年來,長租公寓問題頻出,爆倉、甲醛超标、資金鍊斷裂等新聞層出不窮。

長租公寓從業者最近也感受到了行業的艱難,在分析行業盈利困局的前提下,對行業提出了一系列可行性建議。

樂伽公寓暴雷

8月7日,樂伽公寓發布公告稱,近期因公司經營不善,無力履行合同。公司已盡最大努力通過多種途徑積極自救,但均未見效。目前公司已停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款。

樂伽公寓表示,公司經過認真反思,深刻認識到公司“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷,已對長租市場帶來較大風險,加之公司内部管理制度缺失等諸多因素,造成業務全線關停。

對于樂伽公寓提到的“高進低出”經營模式存在的問題,房東東公寓學院全靂告訴《華夏時報》記者,“高收低租”與租金貸一樣,是典型的利用資金池玩長租公寓,無形中放大杠杆,而缺少風險控制,經營管理失誤,結果導緻房東、租客嚴重損失,乃至影響社會穩定。

不止樂伽公寓,7月以來,已有多家公寓出現經營危機。據不完全統計,截止目前已經有26家公寓機構出現重大問題,其中今年僅7月份就有6家公寓機構暴雷,包括杭州安閑居、杭州速錦房産、西安萬巢、南京玉恒公寓、南昌誠寓物業,爆倉的原因均為資金鍊斷裂。

對于行業存在的普遍問題,全靂表示,“高收低租”正在破壞着行業整體信用。南京、杭州等地又爆出多家公寓資金鍊斷裂,焦點都是高收低租,最受傷害的還是租客,目前對此類現象,根本沒有解決和預防方案。

行業進入艱難時刻

資金鍊斷裂的機構關店倒閉,目前活下來的長租公寓的日子也不大好過。在2019博鳌房地産論壇上,多名長租公寓從業者在會上大倒苦水。

樂乎公寓創始人、CEO羅意在演講中提到,2018年開始,很多從業者都苦不堪言,也有一些人轉身離開了這個行業。從去年開始,整個行業開始頻頻出現問題,從最早的哄擡房價,到後來甲醛超标,再到長租公寓爆雷。

朗詩集團副總裁,朗詩寓總經理章林也提到,我們曾經有一個比較清晰的行業周期三段論:“今天是政策風口,明天會血流成河,後天将收獲果實”。我們原來認為從“今天”到“明天”的切換可能要3—5年的時間,但是沒想到它來得更快,兩年就來了,現在行業也到了一個洗牌期。

建方長租總經理甘偉表示,“長租公寓行業前年是風口,我們就是這個風口上的豬,到去年下半年開始,我們成了被烤的乳豬。這一整年做長租公寓的,都活得不太好,這是一個很苦逼的行業。”

融資艱難也是長租公寓目前面臨的窘境。羅意表示,“從去年下半年到今年上半年,延續到現在,整個投資圈都是現金為王的理念,在四五月的時候還有很多機構會跟你溝通,但是在七八月份的時候,很多管理機構在募資上遇到了困難。有一些老項目在退出,也有很多機構以前的業績承諾不及預期。”

盈利仍然很難

為什麼看起來很美的長租公寓,實際上并不大賺錢呢?甚至還有企業玩起了“高進低出”的危險遊戲。

作為租賃房屋的企業,租金收入多少是行業盈利的關鍵因素。甘偉說道,“最要命的一點是租金問題,我們拿一個項目可能簽10年、15年、20年,底租是上漲的,每一年或者兩年漲多少,租出去的租金的斜率要高于它的增長,才能賺更多的剪刀差。可能北京、上海好一點,但是中國還有那麼多北上以外的城市,是不是每年都漲5%?你漲10年之後,那個租金是多少?可能嗎?漲租金是很困難的事情。”

關于盈利難的問題,協信資産管理GM、協信家CEO徐鋒也提到,一般而言,機構拿房的合同時間是10年以上,“二房東”模式的物業會在5到6年回本,自有資金的沉澱時間是非常長的,周轉率非常低。但随着越來越多的人進入行業,拿房成本在持續上漲,而租金收益是在降低的,二房東模式收益的剪刀差就會越來越小,甚至不存在。之前計算的5年利潤的回收期,現在可能需要8年、9年、10年的時間,甚至全合同周期都達不成。

但對于未來,行業人士在曲折中仍然抱有希望,羅意說道:“我認為整個長租公寓遠遠沒到天花闆,我們的競争沒有那麼激烈,我們都還隻是小學生,需要關注自己的問題,先把我們這個不及格的運營做到75分。”

羅意表示,樂乎正在朝四個方向努力,下一步要做穩定可靠的産品、進行人性化的規則設置、做到高效透明的溝通、還要設置合理親民的價格,不要隻講的高大上、産品非常炫,但是租客租不起。

章林也提到,到了洗牌期,大家就要沉下心來練内功,圍繞行業最關鍵的要素去比拼綜合實力。未來朗詩寓還會探索跟高校在學生公寓、跟企業在聯合定制開發方面的合作,包括産業鍊的能力輸出,進行業務模式創新。

徐鋒則表示,我們要沉澱下來,不應該急功近利,千萬不能盲目擴張。長租公寓從根上來說是勞動密集型的服務行業,它的本質是租賃,強調的是服務,我們應該遵循這個行業的規則,通過精細化的運營,提升質量來降低成本。

責任編輯:張蓓 主編:張豫甯


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